結論を先に： 指値（価格交渉）は、売り出し価格だけでなく「売主が最終的にいくら手取りを確保したいか」を読むと落としどころが見えます。個人がマイホーム（居住用財産）を売る場合、譲渡所得には3,000万円の特別控除（一定要件）があり、また所有期間で税率が変わる（譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超なら「長期」で低税率、5年以下なら「短期」で高税率）。同じ売却価格でも、控除が使えるか・長期か短期かで売主の手取りは大きく変わります。買い手がこの構造を理解しておくと、「この価格なら売主の手取りは十分」という交渉の材料になります。
指値は「とにかく安く」ではなく、売主が納得できるロジックがあるほど通ります。その一つが売主側の税務です。この記事では、買い手が交渉で押さえておきたい売主の税金の基本を一般論として整理します。指値の作り方は 査定書で価格交渉、指値そのものの考え方は 指値 もどうぞ。
※本記事は買い手向けの一般的な整理です。売主側の税務（控除の要件・税率・手取り計算）は個別事情で異なり、当サイトでは断定しません。数値は架空の記入例です。売主の税務は、売主ご本人が税理士・国税庁の一次情報でご確認ください。
売主の「手取り」はこう決まる
売主（個人）が物件を売ったときの手取りは、ざっくり次の引き算です。
手取り ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ 譲渡所得にかかる税）
ここで効くのが、譲渡所得の特例と税率。買い手の指値は「売却価格」を下げる交渉ですが、売主が見ているのは最終の手取り。だから「手取りがいくら残るか」を一緒に考えると、交渉が噛み合います。
① マイホームの3,000万円特別控除
個人が居住用財産（マイホーム）を売った場合、譲渡所得（もうけ）から最大3,000万円を控除できる特例があります（一定の要件あり）。これが使えると、もうけが3,000万円以内なら譲渡所得の税負担が大きく軽くなります。
- 買い手目線：この控除が使える売主は、多少価格を下げても手取りの目減りが小さいことがある＝指値が通りやすい余地
- 注意：要件（居住実態・過去の適用歴・親族間売買でないこと等）があり、使えないケースもある。適用可否は売主が税理士に確認する前提です。
② 所有期間で税率が変わる（長期 vs 短期）
譲渡所得の税率は、所有期間で変わります。
| 区分 | 所有期間の目安 | 税率のイメージ |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超 | 税率が低い |
| 短期譲渡所得 | 同時点で5年以下 | 税率が高い |
ポイントは「譲渡した年の1月1日時点で数える」こと。単純な満5年ではありません。短期（5年以下）の売主は税負担が重いため、手取り確保のハードルが上がり、価格の融通が利きにくいことがあります。逆に長期の売主は、価格に融通の余地が出やすい——こうした違いが指値の読みに使えます。
交渉での使い方（買い手目線）
- 売主の属性を推測する：居住用か投資用か、所有期間はどれくらいか。これで税務の前提が変わる。
- 「手取り」で会話する：価格を下げる話ではなく、「この価格なら手取りはこれくらい確保できます」という見せ方。
- 売主の事情に合わせる：早く現金化したい売主（相続・住み替え・任意売却など）は、手取りよりスピード・確実性を重視することも。査定書で根拠を示す 査定書で価格交渉 と組み合わせると強い。
※売主に税務アドバイスをするのではなく、あくまで買い手として交渉の落としどころを読むための知識です。売主には税理士確認を促しましょう。
まとめ
- 指値は売主の「手取り」を読むと落としどころが見える
- マイホームは3,000万円特別控除（一定要件）で手取りの目減りが小さいことがある
- 所有期間（1/1時点で5年超か）で税率が変わり、短期の売主は税負担が重い
- 「手取り」で会話し、査定書の根拠と合わせて交渉する
売主の税務を知ることは、値切りの技術ではなく交渉を噛み合わせる共通言語です。要件・税率の詳細は、売主自身が税理士・一次情報で確認する前提で、買い手は落としどころを読む材料として押さえておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. マイホームを売ると3,000万円の控除が使えるのですか？
A. 個人が居住用財産を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし居住の実態や過去の適用歴、親族間売買でないことなどの要件があり、使えないケースもあります。適用の可否は売主ご本人が税理士・国税庁の一次情報でご確認ください。
Q. 所有期間で税金はどう変わりますか？
A. 譲渡所得の税率は所有期間で長期と短期に分かれ、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期（低税率）、5年以下なら短期（高税率）とされます。「満5年」ではなく「譲渡年の1月1日時点」で数える点に注意が必要です。詳細は国税庁の一次情報をご確認ください。
Q. 売主の税務を、買い手が指値にどう使えばよいですか？
A. 売主が見ているのは売却価格ではなく最終的な手取りです。控除の有無や所有期間による税率差を踏まえ、「この価格なら手取りはこれくらい確保できます」と手取りベースで会話すると交渉が噛み合います。売主には税理士確認を促しつつ、買い手は落としどころを読む材料として活用します。
出典・参考
- マイホームを売ったときの特別控除：国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
- 長期・短期譲渡所得の区分：国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
控除の要件・所有期間の判定・税率・手取り計算は個別事情で異なります。本記事は買い手向けの一般的な整理であり、売主側の税務は売主ご本人が税理士・国税庁の一次情報でご確認ください。