先に結論： 相続した空き家を売るときに使える「3000万円特別控除」は、2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が期限です。しかも2024年の改正で、「買主（買取再販側）が引渡し後、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または除却」した場合も適用対象になりました。これは買取再販にとって二重の追い風です。①期限が近づくほど、相続空き家を持つ売主の"今のうちに売る"動機が高まりうる（＝仕入れ源が動く）②売主が控除を使える形での買い取りを、買取再販が受け皿として提案できる。制度を理解し、「売主は節税、自社は再生」という提案ができると、仕入れ交渉で差がつきます。
相続した実家が空き家のまま——という物件は、買取再販にとって代表的な仕入れ源です。その売却に効くのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3000万円特別控除」。この特例には適用期限があり、しかも近年買取再販に有利な方向で要件が緩和されました。この記事では、まず制度の事実を押さえ、そのうえで仕入れ機会としてどう活かすかを整理します。
※本記事のうち「考察」と明記した部分は当サイトの見解です。売主がこの特例を使えるか、必要書類（被相続人居住用家屋等確認書など）や要件の充足は個別性が高いため、税理士・自治体の窓口に必ず確認してください。
何が変わる／効くのか（事実：一次情報ベース）
① 期限は2027年（令和9年）12月31日の譲渡まで
この特例は、相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋・その敷地を売ったとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できるものです。適用できるのは、2016年4月1日から2027年（令和9年）12月31日までの譲渡。かつ、相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
つまり、「相続から3年」という各物件ごとの期限と、「2027年12月末」という制度全体の期限の、早いほうが効くという構造です。
② 主な要件——旧耐震・非区分・対価1億円以下など
代表的な要件は次のとおりです（いずれも個別確認が前提）。
- 対象家屋は原則1981年（昭和56年）5月31日以前に建築（旧耐震）で、区分所有登記された建物でないこと
- 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していた（老人ホーム入所等の一定の場合を含む特例あり）
- 譲渡の対価が1億円以下であること
- 家屋を一定の耐震基準に適合させて譲渡するか、または家屋を除却（取り壊し）して更地で譲渡すること
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が交付）などの書類
③ 2024年の改正で「買主が引渡し後に耐震改修・除却」でもOKに
買取再販にとって最大のポイントがここです。従来は、売主が引渡しまでに耐震改修または除却を済ませる必要がありました。しかし2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡からは、買主が、譲渡の年の翌年2月15日までに耐震改修または除却をした場合でも、控除の対象になりました。
これは、「古家付き・旧耐震のまま売主から買い取り、買取再販側が耐震改修や解体をする」という実務の流れに、制度が合ってきたことを意味します。売主が工事をしてから売る必要がなくなり、売主のハードルが下がりました。
なお、2024年1月1日以降は、相続人（この特例を使う人）が3人以上いる場合、控除の上限が1人あたり2000万円に変わっています。
【考察】買取再販の「仕入れ機会」としてどう活かすか（当サイトの見解）
ここからは制度を踏まえた当サイトの考察です（適用可否は税理士・自治体確認が前提）。
(1) 期限接近は"売り時の集中"を生みうる。 2027年12月末という制度の期限が近づくほど、「控除が使えるうちに売っておきたい」という相続空き家の売主の動機は高まると考えられます。加えて各物件には「相続から3年」の期限もあり、放置していた相続空き家が動き出すタイミングが今後増える可能性があります。相続空き家は買取再販の主要な仕入れ源だけに、この波を仕入れ計画に織り込む価値があります（→ 相続物件の仕入れ判断／空き家の仕入れ判断）。
(2) 「売主は節税、自社は再生」を提案できる。 2024年の緩和で、旧耐震の古家のまま買い取っても、買取再販側が引渡し後に耐震改修・除却すれば売主は控除を使える形になりました。つまり、売主に対して「この形で売っていただければ、3000万円控除の要件に沿えます（詳細は税理士へ）」と、節税メリットを含めた買い取り提案ができる。価格だけで競合と競るのではなく、手取り（税引き後）で見せられるのは、相続案件では強い差別化です（交渉での使い方は 売主の3000万円控除と指値 も参照）。
(3) ただし要件は複雑。"受け皿の段取り"で信頼を得る。 対価1億円以下・非区分・確認書の取得・翌年2月15日までの工事完了など、要件は細かく、期限も二重です。ここを買取再販側が理解し、「いつまでに・何を・どう進めれば控除に沿えるか」の段取りを一緒に描けることが、売主からの信頼につながります（最終判断は必ず税理士・自治体へ）。
仕入れ実務メモ
- 相続空き家の売主に、3000万円控除の対象になりうるか（旧耐震・非区分・対価1億円以下・相続から3年以内・確認書の取得可否）を早期に確認する。
- 除却して更地で渡すか、耐震改修して渡すか——買取再販の出口計画（→ 特定空家の代執行前が仕入れ好機／旧耐震・築古の見極め）と、控除の要件（買主による翌年2月15日までの工事）を突き合わせる。
- 期限（制度＝2027年12月末／物件＝相続から3年）から逆算して、決済・工事のスケジュールを組む。
- 売主への提案は、価格だけでなく税引き後の手取りで見せる。ただし税務判断は税理士、確認書は自治体、と役割を明確にする。
まとめ
- 相続空き家の3000万円控除は、2027年（令和9年）12月末の譲渡までが期限（物件ごとに「相続から3年」の期限も）。
- 2024年改正で、買主（買取再販側）が引渡し後に耐震改修・除却してもOKに。売主のハードルが下がり、買取再販が受け皿になりやすくなった。
- 考察として、期限接近＝相続空き家の売り時が動く仕入れ機会であり、「売主は節税、自社は再生」という手取りベースの提案が差別化になる。
- 要件は複雑で期限も二重。段取りを描ける買取再販が選ばれる。適用判断は税理士・自治体へ。
制度の期限は、見方を変えれば仕入れのタイミングです。相続空き家という不動産の一大テーマで、税制の追い風（2024年緩和）と期限（2027年末）を正しく読めば、価格競争に頼らない仕入れができます。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続空き家の3000万円控除は、いつまでに売れば使えますか？
A. 制度としては2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です。加えて、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。物件ごとにこの2つの期限の早いほうが効くため、早めに税理士へ確認することをおすすめします。
Q. 旧耐震の古家のまま買い取っても、売主は控除を使えますか？
A. 2024年1月1日以降の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または除却をした場合も控除の対象になりました。従来は売主が引渡しまでに工事を済ませる必要がありましたが、買取再販側が引渡し後に行う形でも要件を満たせる可能性があります。適用可否・段取りは税理士・自治体にご確認ください。
Q. 買取再販として、この特例をどう仕入れに活かせますか？
A. 相続空き家の売主に対し、「控除の要件に沿った形での買い取り」を提案でき、価格だけでなく税引き後の手取りで見せられる点が差別化になります。ただし対価1億円以下・非区分・確認書の取得・期限など要件は複雑なので、売主の税理士・自治体と連携しながら段取りを描くことが重要です。
出典・参考
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（適用期限2027年12月31日・要件・対価1億円以下・2024年改正の買主による耐震改修/除却・相続人3人以上は2000万円）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」（制度概要・被相続人居住用家屋等確認書・適用期限令和9年12月末・令和6年改正）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
適用期限・要件・改正内容は制度の一般的な整理です。売主がこの特例を使えるか、必要書類・耐震基準・除却の扱い・期限の判定は個別事情で異なります。実際の適用は税理士・所轄税務署・市区町村の窓口にご確認ください。