結論を先に： 2024年4月1日から、相続登記が申請義務化されました（不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請、正当な理由なく怠ると過料の対象）。あわせて、義務を簡易に果たす手段として「相続人申告登記」が新設されました（相続人が単独で「自分が相続人である」旨を申し出る簡易な手続き）。ただし相続人申告登記は所有権の移転登記ではないため、その物件を売買するには、別途、相続による所有権移転登記が必要です。買取再販の仕入れでは、「誰が本当の売主（所有者）か」「登記が整っているか」の見極めが、これまで以上に重要になります。
「相続で名義がそのまま」の物件は、買取再販の仕入れで頻出します。義務化と申告登記で何が変わったのか——仕入れ側の実務で整理します。相続物件の仕入れは 相続物件の仕入れ、登記受付帳から掘る手法は 受付帳改正 もどうぞ。
※本記事は一般的な整理です。義務化の要件・過料・登記手続きは個別事情で異なり、当サイトでは断定しません。実際の手続きは法務省の一次情報および司法書士等の専門家にご確認ください。
2024年4月の相続登記義務化
これまで相続登記は任意で、名義が亡くなった方のまま放置される「所有者不明土地」が社会問題化していました。そこで、
- 2024年4月1日から相続登記が申請義務化
- 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請
- 正当な理由なく怠ると過料の対象
過去の相続（施行前に発生した相続）も対象になる点が特徴です（具体の起算・猶予は一次情報へ）。
「相続人申告登記」とは
3年以内に遺産分割がまとまらない等の事情に対応するため、相続人申告登記が新設されました。
- 相続人が単独で、登記名義人について相続が開始したこと・自分が相続人であることを申し出る簡易な手続き
- これで登記の申請義務を（ひとまず）果たしたことになる
ただし——相続人申告登記は「所有権の移転登記」ではありません。あくまで義務履行の簡易手段であり、権利関係を確定させるものではない点が、仕入れでは重要です。
仕入れで何が変わるか
買取再販の仕入れ目線でのポイントは、「登記の状態」と「本当の売主」の見極めです。
- 相続人申告登記だけがされている物件は、所有権の移転登記が未了＝売買するには別途相続登記が必要
- 誰が売主になれるか（相続人全員か、遺産分割で確定した相続人か）を確認
- 未登記・共有・遺産分割未了だと、決済までの段取り・期間が変わる
つまり「登記が申告登記で止まっている＝すぐ売れる」ではない。売買に必要な相続登記の段取りと、売主の確定を、仕入れの初期に読むことが重要です（→ 交渉と段取りは 査定書で価格交渉／決済の前倒しは関連記事も）。
交渉・スピードへの影響
義務化で「相続登記を進める動機」が生まれたことは、仕入れにとってプラスの面もあります。
- 相続人が登記・売却に動きやすくなる（放置のコスト＝過料リスクが可視化）
- ただし遺産分割の合意が要る物件は、依然として時間がかかる
売主側の登記・分割の状況を早く把握し、「売れる状態にするまでの段取り」を織り込んで仕入れ判断・スケジュールを立てます。
まとめ
- 2024年4月から相続登記が義務化（知った日から3年以内、過料の対象）
- 相続人申告登記は義務を簡易に果たす手段だが、所有権移転登記ではない
- 売買には別途、相続による所有権移転登記が必要
- 仕入れは登記の状態と本当の売主を見極め、売れる状態までの段取りを織り込む
- 手続き・要件は個別性が高いので、法務省の一次情報と司法書士に確認
義務化は仕入れの追い風にもなりますが、「申告登記＝すぐ売れる」ではありません。登記と売主を早く見極め、段取りを織り込みましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続人申告登記がされていれば、その物件はすぐ買えますか？
A. すぐとは限りません。相続人申告登記は登記の申請義務を簡易に果たす手段で、所有権の移転登記ではありません。売買するには別途、相続による所有権移転登記が必要です。誰が売主になれるか（相続人全員か、遺産分割で確定した相続人か）や、遺産分割の状況を確認する必要があります。
Q. 相続登記の義務化で仕入れは有利になりますか？
A. 相続人が登記・売却に動きやすくなる面ではプラスです。放置のコスト（過料リスク）が可視化されたためです。一方で、遺産分割の合意が必要な物件は依然として時間がかかります。売主側の登記・分割状況を早く把握し、売れる状態にするまでの段取りを織り込んで判断します。
Q. 仕入れで登記のどこを見ればよいですか？
A. 登記事項証明書で名義の状態（被相続人のままか、相続登記済みか、相続人申告登記だけか）を確認し、売買に必要な相続による所有権移転登記の段取りと、売主の確定（相続人の範囲・遺産分割）を見極めます。未登記・共有・分割未了だと決済までの期間が変わるため、仕入れ初期に読むことが重要です。詳細は司法書士にご確認ください。
出典・参考
- 相続登記の申請義務化・相続人申告登記：法務省 相続登記の申請義務化について、e-Gov法令検索 不動産登記法
- 本記事は一般的な整理です。義務化の要件・過料・登記手続きは個別事情で異なるため、法務省の一次情報および司法書士等の専門家にご確認ください。相続物件の仕入れは 相続物件の仕入れ、登記受付帳の活用は 受付帳改正 を参照。