同じ「不動産の査定」でも、物件タイプによって使う手法が変わります。区分マンションを収益還元法だけで見たり、1棟収益物件を事例比較だけで見たりすると、価格を外します。買取再販では「どの物件を、どの手法で値付けするか」を分けて考えることが、仕入れ精度に直結します。
この記事では、不動産の代表的な査定手法を整理し、買取再販の実務でどう使い分けるかを解説します。1棟の査定の具体は 1棟査定 もあわせてどうぞ。
先に結論： 手法は大きく3つ——①取引事例比較法（似た成約事例と比べる）②収益還元法（生む収益から逆算）③原価法（建て直すといくらか）。買取再販では、実需向け（区分マンション・戸建て）は"取引事例比較法"が軸、収益物件（1棟・賃貸中の区分）は"収益還元法"が軸。そして最後は必ず「誰に売るか（出口）」から逆算して手法を選びます。
※本記事の手法説明は不動産鑑定評価で用いられる一般的な考え方に基づきます。還元利回り・補正率などの具体数値はエリア・物件で大きく異なるため断定せず、数値は架空の記入例です。実際の評価は不動産鑑定士等の専門家にご確認ください。
不動産の3つの査定手法
① 取引事例比較法
似た条件で実際に成約した事例と比べて価格を出す手法です。周辺・同種の成約事例を集め、時点（相場の変化）・立地・面積・築年・階数・方位などの差を補正して評価します。
- 向く物件：実需向けの区分マンション・戸建て（買い手が"自分で住む"物件）
- ポイント：成約事例（売出しではなく成約）を使うこと。売出し事例は売主の希望価格で、実際に取引された価格とは違います（→ 成約と売出しの違いは 再販価格 の考え方も参照）。
② 収益還元法
その物件が生む収益から価値を逆算する手法です。代表的な直接還元法は——
収益価格 ＝ NOI（実質の年間収益）÷ 還元利回り（キャップレート）
- 向く物件：1棟アパート・マンション、賃貸中（オーナーチェンジ）の区分（買い手が"投資目的"の物件）
- ポイント：満室想定の表面利回りでなく、空室・運営費を引いたNOIで見る。還元利回りはエリア・築年・規模で変わるため、自社基準で設定します（→ 詳しくは 1棟査定）。
③ 原価法
「今この建物を建て直すといくらか（再調達原価）」から、築年に応じた減価を差し引く手法です。
- 向く物件：戸建てや、比較事例が乏しい物件の補完として
- ポイント：単独で使うより、事例比較法の裏づけ・調整に使うことが多い手法です。
物件タイプ別・使い分けフロー
買取再販で扱う物件ごとに、主・従を整理すると次のようになります。
| 物件タイプ | 主に使う手法 | 補完・検証に使う手法 |
|---|---|---|
| 区分マンション（実需向け） | 取引事例比較法 | （必要に応じ収益還元・原価法） |
| 戸建て（実需向け） | 取引事例比較法 | 原価法（建物価値の裏づけ） |
| 賃貸中の区分（オーナーチェンジ） | 収益還元法 | 取引事例比較法（空室化後の再販価格の検証） |
| 1棟アパート・マンション | 収益還元法 | 取引事例比較法（土地値・近隣事例で検証） |
ポイントは、1つの手法で出した価格を、別の手法で検証すること。たとえば1棟なら収益還元で価格を出し、「土地としての相場（事例比較）」で下値を確認する。区分の実需向けなら事例比較で出し、「賃貸に回した場合の利回り」も見ておく。複数の目線で挟むと、値付けのブレと見落としが減ります。
買取再販の肝：「出口（誰に売るか）」から手法を選ぶ
投資家の査定と買取再販の査定で決定的に違うのが、買取再販は"再販の出口"を前提にする点です。
- 出口が実需（マイホーム購入者）なら、再販価格は取引事例比較法で決まる世界。だから仕入れ査定も事例比較を軸にする。
- 出口が投資家なら、再販価格は収益還元法で決まる世界。だから仕入れ査定も収益還元を軸にする。
つまり、「この物件を最終的に誰が・どの手法で評価して買うか」を先に決め、その手法で自社も査定する——これがズレない値付けの原則です。そのうえで、出口価格 −（リフォーム＋保有コスト＋諸経費＋目標利益）＝ 仕入れ上限を逆算します（→ 再販価格／保有中の金利負担は 金利負担の試算）。
エリアごとの相場観は エリア相場、1棟の査定の具体は 1棟査定 を参照してください。
まとめ：手法は「物件タイプ×出口」で決まる
- 3手法を押さえる：取引事例比較法（似た成約と比べる）／収益還元法（収益から逆算）／原価法（建て直し費用から）
- 実需向け（区分・戸建て）は事例比較、収益物件（1棟・賃貸中）は収益還元が軸
- 1つの手法で出したら、別の手法で検証してブレを消す
- 出口（誰に売るか）で採用手法が決まる——出口の手法で自社も査定し、上限を逆算する
査定手法の使い分けは、突き詰めると「物件タイプ × 出口の買い手」の掛け算です。ここを整理しておくと、物件を見た瞬間に「どの手法で・どの数字を見るか」が決まり、仕入れ判断が速く・正確になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 収益還元法と取引事例比較法は、どちらを使えばいいですか？
A. 物件タイプと出口で決まります。実需向けの区分マンション・戸建て（買い手が自分で住む）は取引事例比較法が軸、1棟や賃貸中（オーナーチェンジ）の収益物件（買い手が投資目的）は収益還元法が軸です。1つで出したら、もう一方で検証すると精度が上がります。
Q. 取引事例比較法では、売出し価格と成約価格のどちらを使いますか？
A. 実際に取引が成立した「成約価格」を使います。売出し価格は売主の希望額で、成約価格とは差が出ることが多いためです。似た条件の成約事例を集め、時点・立地・面積・築年などの差を補正して評価します。
Q. 買取再販の査定は、投資家の査定と何が違いますか？
A. 買取再販は「再販の出口」を前提にする点が違います。出口の買い手が実需なら取引事例比較法、投資家なら収益還元法で再販価格が決まるため、その手法で自社も仕入れ査定を行い、出口価格からリフォーム・保有コスト・諸経費・目標利益を引いて仕入れ上限を逆算します。
出典・参考
- 取引事例比較法・収益還元法・原価法は、不動産の価格評価で一般に用いられる手法（国土交通省「不動産鑑定評価基準」に定める三手法）です。個別物件の評価・還元利回りの水準・補正の考え方は、不動産鑑定士等の専門家にご確認ください：国土交通省 法令・不動産鑑定評価基準等（不動産鑑定評価基準（本文PDF））