先に結論： 2026年10月から、インボイス制度の経過措置で認められている「免税事業者からの仕入れの一部控除」が、80%→70%に下がります（その後も2年ごとに50%→30%と段階的に縮小し、2031年10月に控除ゼロ）。ただし買取再販の本丸である建物の仕入れは、宅建業者が販売用（棚卸資産）の建物を買い取る場合の"帳簿保存の特例"が使えるため、この経過措置の縮小の影響を基本的に受けません。実際に効くのは、免税事業者へのリフォーム外注など、帳簿特例が使えない課税仕入れの部分です。ここを切り分けて原価を見直すのが実務のポイントです。
「2026年10月にインボイスの経過措置が縮小される」というニュースを見て、仕入れコストが上がるのではと心配になった方もいるかもしれません。結論から言うと、買取再販は制度設計上、他業種より影響が限定的です。この記事では、まず何が変わるのか（事実）を押さえ、そのうえで買取再販のどこに効くのかを事業者目線で整理します。
※本記事のうち「考察」と明記した部分は当サイトの見解です。個別の税額計算・適用可否は消費税の課税・免税区分や経理方式で変わるため、必ず顧問税理士にご確認ください。数値は目安・架空の例です。
何が変わるのか（事実：一次情報ベース）
① 経過措置のスケジュール——2026年10月から「70%」に
インボイス制度では、適格請求書発行事業者以外（免税事業者など）からの課税仕入れは、原則として仕入税額控除ができません。ただし、激変緩和のため経過措置が設けられ、一定期間は仕入税額相当額の一部を控除できます。
- 2023年10月〜2026年9月：仕入税額相当額の80%を控除可
- 2026年10月〜2028年9月：70%に縮小
- 2028年10月〜2030年9月：50%
- 2030年10月〜2031年9月：30%
- 2031年10月以降：控除不可（原則、適格請求書が必要）
つまり2026年10月からは、免税事業者からの課税仕入れについて、これまで80%引けていたものがまず70%に下がり、以後は2年ごとに50%→30%と段階的に縮小して、2031年10月に控除ゼロになります。控除できない残りの部分は、コスト（原価・経費）として自社が負担することになります。
補足（制度の背景）： この段階的なスケジュール（80→70→50→30→0%）と適用期限（2031年9月末）は、令和8年度税制改正で見直されたものです（改正法は2026年（令和8年）3月31日に成立）。当初の法令では「80%→2026年10月から50%→2029年9月末で終了」でしたが、縮小ペースが緩められ、期限が2年延長されました。あわせて、同一の免税事業者からの課税仕入れに経過措置を適用できる上限が、年10億円から年1億円に引き下げられています（大口取引での租税回避防止）。
② 買取再販の「建物仕入れ」には別枠の特例がある
ここが買取再販の要点です。消費税には、古物商・質屋・宅地建物取引業者などが、適格請求書発行事業者でない者から、販売用（棚卸資産）の一定の資産を買い取る場合、帳簿の保存のみで仕入税額控除が認められる特例があります（消費税法施行令49条1項1号。国税庁のタックスアンサーでも整理されています）。
宅建業者が、免税事業者である個人などから、販売用の建物を買い取る場合は、この特例の対象になります。帳簿保存で控除できる＝経過措置の80%/70%という割合の縮小とは別枠で、影響を受けません。買取再販が個人の売主から中古住宅を仕入れる——という中心的な取引は、ここでカバーされます（※土地の譲渡はそもそも非課税なので、建物部分の話です）。
③ では、どこで「70%への縮小」が効くのか
経過措置の縮小が効くのは、帳簿特例が使えない課税仕入れで、かつ相手が免税事業者（未登録）の部分です。買取再販の実務でありがちなのは——
- リフォーム・原状回復を、免税事業者（一人親方や小規模事業者）に外注している場合
- そのほか、少額の外注費・備品・サービスなどを未登録の事業者から購入している場合
これらは帳簿特例の対象外なので、経過措置の割合で控除することになり、2026年10月からは控除できる割合が70%に下がる＝実質のコストがわずかに増えます。
【考察】買取再販は「どこを見ればいいか」（当サイトの見解）
ここからは制度を踏まえた当サイトの考察です（個別判断は税理士確認が前提）。
(1) 建物仕入れは基本ノーダメージ。慌てなくてよい。 買取再販の一番大きな課税仕入れである建物本体は、帳簿特例でカバーされます。「経過措置縮小で仕入れが重くなる」という一般論を、そのまま自社に当てはめる必要はありません。
(2) 効くのは"外注先の登録状況"。棚卸しする価値がある。 インパクトが出るのは、リフォーム外注などを免税事業者に頼んでいるケース。1件あたりの影響は小さくても、年間の施工件数×外注比率で積み上がると無視できないことがあります。主要な外注先が適格請求書発行事業者かどうかを一度整理しておくと、原価の見通しが立てやすくなります。
(3) 「登録の有無」だけで外注先を選ばない。 未登録（免税）の外注先でも、腕がよく単価が見合うなら、控除できない分を織り込んでも総額で得なことは十分あります。逆に、登録を理由に割高な先へ乗り換えて総額が上がっては本末転倒。「控除の差」も含めた"総額"で比較するのが健全です（→ リフォーム会社選定と与信／原価の積み方は リフォーム原価の積み方）。
実務でやっておくこと
- 自社の建物仕入れが、宅建業者の棚卸資産の帳簿保存特例の要件を満たしているか、税理士と確認する（帳簿の記載事項も含めて）。
- 主要な外注先・仕入先が適格請求書発行事業者かを一覧化する（登録番号の有無）。
- 免税事業者への外注がある場合、2026年10月以降は控除70%である前提で、原価・見積りに織り込む。
- 少額特例（一定規模以下の事業者が税込1万円未満の課税仕入れを帳簿保存のみで控除できる措置）など、自社が使える特例を税理士と棚卸しする。
- 経理方式（本則課税／簡易課税／2割特例の対象か）によって影響は変わるため、自社の立ち位置を税理士と確認する。
まとめ
- 2026年10月から、インボイスの経過措置は80%→70%に縮小。控除できない分はコストになる。
- ただし買取再販の建物仕入れは、宅建業者の棚卸資産の帳簿保存特例で影響が限定的。
- 実際に効くのは、免税事業者へのリフォーム外注など、帳簿特例が使えない課税仕入れ。
- やることは、建物仕入れの特例要件の確認と、外注先の登録状況の棚卸し、そして「控除の差込みの総額」で外注先を選ぶこと。個別判断は必ず税理士へ。
制度変更のニュースは「一律に負担増」と受け取られがちですが、買取再販は制度上の特例で守られている部分が大きい業態です。どこが効いてどこが効かないかを切り分けられれば、必要以上に身構えず、効く部分だけを正しく手当てできます。インボイスの基本整理は 買取再販の消費税とインボイス実務 もあわせてどうぞ。
よくある質問（FAQ）
Q. 2026年10月から、免税事業者からの仕入れはどう変わりますか？
A. インボイスの経過措置による控除割合が、仕入税額相当額の80%から70%に下がります（その後も2028年10月に50%、2030年10月に30%と段階的に縮小し、2031年10月以降は原則控除不可）。控除できない分は自社のコストになります。ただし宅建業者が販売用の建物を買い取る場合など、帳簿保存の特例が使える取引はこの割合縮小の影響を受けません。
Q. 買取再販の建物仕入れは、免税事業者の個人から買っても控除できますか？
A. 宅地建物取引業者が、適格請求書発行事業者でない者から、販売用（棚卸資産）の建物を買い取る場合は、帳簿の保存のみで仕入税額控除が認められる特例の対象になり得ます。要件（帳簿の記載事項など）は個別に確認が必要なので、顧問税理士にご相談ください。なお土地の譲渡は非課税です。
Q. リフォームを免税事業者に外注しています。何か対応が必要ですか？
A. その外注費は帳簿特例の対象外のため、経過措置の割合で控除することになり、2026年10月以降は70%に下がります。1件あたりは小さくても件数で積み上がるため、外注先が適格請求書発行事業者かを整理し、控除できない分を原価に織り込んでおくとよいでしょう。ただし登録の有無だけでなく、総額で外注先を比較することをおすすめします。
出典・参考
- 財務省「令和8年度 税制改正（国税）等について」（免税事業者等からの課税仕入れに係る経過措置の見直し：控除割合を令和8年10月から7割→令和10年10月5割→令和12年10月3割と段階的に縮減し令和13年9月末で終了、適用上限を10億円→1億円に引下げ。改正法は令和8年3月31日成立）：https://www.mof.go.jp/public_relations/finance/202604/202604c.html
- 国税庁「特集 インボイス制度」（経過措置・帳簿等の保存要件など制度全般）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/invoice.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.6496「仕入税額控除をするための帳簿及び請求書等の保存」（宅地建物取引業者が事業者以外の者から棚卸資産に該当する建物を買い受ける場合の帳簿保存の特例を含む）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6496.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.6201「非課税となる取引」（土地の譲渡・貸付けは非課税）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm
経過措置の割合・期間、帳簿保存の特例の要件、少額特例・2割特例・経理方式の扱いは個別事情で異なります。本記事は一般的な整理であり、実際の消費税の計算・申告は顧問税理士等にご確認ください。