旧耐震・築古物件の買取再販——出口で買主のローンを付ける耐震基準適合の実務

相場より安く仕入れられる物件の多くは、旧耐震・築古です。競合が敬遠するぶん指値も通りやすく、仕入れ担当者にとっては魅力的に映ります。しかし、この領域で最も多い「詰み」は、リフォームの巧拙でも仕入れ値でもありません。出口（買主）に住宅ローンが付かず、実需で売れないことです。

買取再販の利益は、最後に「売れて」初めて確定します。エンドユーザーの大半はローンで住宅を買うため、買主にローンが付かない物件は、出口が現金客・投資家・次の業者に限られ、成約までの時間と値引き余地が一気に増えます。仕入れは通ったのに、出口で資金調達が止まる——これが旧耐震・築古の買取再販に固有のリスクです。

この記事は、出口が狭い物件の総論の深掘り版として、「出口で買主のローンが付かない＝詰む」リスクに絞ります。分かれ目となる年月日、ローンが止まる局面、そして出口を開ける3つの適合手段（耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険・フラット35適合証明）を、一次情報で確認できた要件だけを断定しながら整理します。

結論を先に： 旧耐震・築古の買取再販は、仕入れ前に「買主のローンと減税が通る出口を作れるか」を確認するのが生命線です。分かれ目は建築確認日＝1981年6月1日。減税は登記簿上の建築日が1982年1月1日以降なら証明書なしで通りやすく、それ以前は耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険・フラット35適合証明で出口を開けます。可否と費用を価格計算の前に織り込みます。

なぜ「出口のローン付け」が旧耐震・築古の生命線なのか

区分でも戸建てでも、実需向けの買取再販は「買主がローンで買えること」を前提に成り立っています。ローンが付きにくい物件は、次のように出口が細ります。

• 買主が現金客・投資家・次の業者に限られ、母数が激減する
• ローン特約解除で契約が流れる、あるいは値引き前提の交渉になる
• 販売期間が延び、保有コスト（金利・管理費・固定資産税）が粗利を削る

さらに、買主にとっての魅力である住宅ローン減税が使えるかどうかも、成約力と価格を左右します。「減税が使える中古」と「使えない中古」では、同じリフォーム品質でも訴求力が変わります。

だからこそ旧耐震・築古では、リフォーム内容や再販価格を詰める前に、「この物件で買主のローンと減税が通る出口を作れるか」を先に判定します。これは価格計算の前段に置く取得適格チェックの一部です。詳しくは出口が狭い物件の総論も参照してください。

分かれ目は「建築確認日＝1981年6月1日」——竣工日ではない

旧耐震か新耐震かを分ける基準は、1981年（昭和56年）6月1日です。この日に施行された建築基準法施行令の改正で、耐震基準が大きく引き上げられました（1978年の宮城県沖地震を受けた改正です）。

実務で取り違えやすいのが、判定の基準日は竣工日（完成日）ではなく「建築確認を受けた日」である点です。1981年6月以降に完成した建物でも、建築確認が同年5月以前なら旧耐震に区分されます。逆もまた然りです。仕入れ調査では、竣工年だけを見て「新耐震だろう」と早合点せず、建築確認日ベースで確認します。

この一線は、後述する減税・フラット35の要件すべての起点になります。まず物件がどちら側かを、確認済証・検査済証・建築計画概要書などで押さえます。

買主のローンと減税が詰まる3つの局面

旧耐震・築古で出口が止まるのは、主に次の3局面です。それぞれ性質が違うため、分けて考えます。

① 住宅ローン減税が使えない
買主が減税を受けられるかは、築年数（正確には建築時期）に強く連動します。ここは制度が明確なので、後述のとおり要件を押さえれば対応できます。

② フラット35が使えない
住宅金融支援機構のフラット35は、中古住宅について技術基準への適合と適合証明書の取得を求めます。旧耐震でも道はありますが、検査と証明の手当てが要ります（後述）。

③ 民間金融機関の融資が通りにくい
民間銀行の住宅ローンは、築年数の上限、担保評価、借入期間などを各行の内規で判断します。公式の統一基準はなく、旧耐震・築古への姿勢は金融機関ごとに大きく異なるため、本記事では一律に断定しません。出口の買主がどの金融機関を使う想定かを含め、案件ごとに確認する領域です。

このうち①②は制度で対応できる部分が大きく、買取再販事業者が能動的に「出口を開ける」手を打てます。次章でその手段を整理します。

出口を開ける3つの適合手段

旧耐震・築古の出口を開ける代表的な手段が、耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険・フラット35適合証明の3つです。目的（減税か、フラット35か）によって効き方が異なります。

いずれも共通するのは、検査（インスペクション）を起点とする点です。建物の状態を見える化するインスペクションは、これらの証明・保険の入口であると同時に、告知精度の向上や契約不適合リスクの低減にもつながります。詳細はインスペクションの記事にまとめています。

ここで注意したいのは、旧耐震の建物では、証明・保険を取得する前提として耐震改修工事が必要になる場合があることです。改修費・検査費・工期は、仕入れ計算にそのまま乗ります。「出口を開けられるか」だけでなく「いくらで開けられるか」まで見て判断します。

なお、フラット35は中古住宅について原則として適合証明書の取得が必要で、旧耐震（建築確認が1981年5月31日以前）でも機構の耐震評価基準等に適合すれば対象になり得ます。ただし要件・検査の運用は改正されうるため、最新は住宅金融支援機構の一次情報と検査機関で確認してください。

住宅ローン減税の築年数要件——2022年度改正で何が変わったか

買取再販の出口づくりで最も押さえるべきは、令和4年度（2022年度）税制改正による住宅ローン減税の緩和です。

改正前は、中古住宅で減税を受けるには「耐火住宅は築25年以内、非耐火（木造など）は築20年以内」という築年数要件がありました。改正後は、この築年数要件が撤廃され、「1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅」であれば新耐震基準に適合しているものとみなされ、減税の対象になります。これは登記簿（登記事項証明書）上の建築日で確認でき、原則として耐震基準適合証明書などの追加書類は不要です。

一方、1981年（昭和56年）12月31日以前に建築された住宅で減税を受けるには、新耐震基準に適合していることを別途証明する必要があります。証明の手段としては、次のいずれかが用いられます。

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
• 建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）

つまり、登記簿上の建築日が1982年1月1日以降なら証明書なしで減税が通りやすく、それ以前なら上記の証明で出口を開ける、という設計です。この緩和は住宅ローン減税だけでなく、登録免許税や不動産取得税の軽減にも同様に及びます。

ただし、証明書の取得タイミング（原則として買主の居住開始前）や発行できる主体には厳格な運用があり、要件も改正されうるため、適用の可否は国税庁の一次情報と税理士・専門家で必ず確認してください。ここを外すと、買主が期待した減税を受けられず、成約後のトラブルや値引きの原因になります。

仕入れ判断への織り込み方——「開けられるか」と「いくらで開くか」

旧耐震・築古の仕入れは、出口づくりの可否と費用を、価格計算の前に織り込むのが要点です。手順は次のとおりです。

1. 建築確認日で新耐震／旧耐震を判定（竣工日でなく確認日）
2. 登記簿上の建築日が1982年1月1日以降かを確認（減税が通りやすいライン）
3. 旧耐震側なら、どの手段で出口を開けるか（減税向けの証明／フラット35適合／耐震改修の要否）を検討
4. 改修費・検査費・工期を見積もり、保有コストと合わせて出口価格から逆算
5. そのうえで㎡単価・粗利率を計算し、仕入れ可否を判断

下は、判断を単純化した架空の記入例です（※架空の記入例です。数値は実在物件のものではありません）。

物件Aのように出口対応の費用が乗る場合、その分だけ仕入れ値を引かなければ粗利が合いません。逆に言えば、出口を開ける費用を正確に織り込んで指値できれば、競合が敬遠する旧耐震でも妙味が出ることがあります。大事なのは「開けられない物件を相場感覚で買わない」ことと、「開けられる物件を、開ける費用込みで安く買う」ことです。

また、旧耐震・築古は保有が延びやすく、金利負担の影響も相対的に大きくなります。資金計画は金利上昇局面の買取再販の視点も合わせて点検してください。最終的な再販価格は、減税や適合証明で高まった出口の魅力も踏まえて設計します。

物件情報と出口対応の想定費用を入力すれば、粗利率と仕入れ可否の目安を出せる「仕入れ可否判定シート」を無料配布しています。旧耐震・築古の出口費用を織り込んだ試算にお使いください。

▶ 仕入れ可否判定シート（旧耐震・築古の出口費用を織り込んで試算）

まとめ：出口のローンと減税を「仕入れ前」に設計する

• 旧耐震・築古の買取再販は、リフォームより先に「買主のローンと減税が通る出口を作れるか」が生命線
• 分かれ目は建築確認日＝1981年6月1日（竣工日ではない）
• 住宅ローン減税は、登記簿上の建築日が1982年1月1日以降なら証明書なしで通りやすく、それ以前は耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険・住宅性能評価書で証明する
• フラット35は中古で原則適合証明書が必要。旧耐震でも耐震評価基準等に適合すれば道はある
• 出口を開けられるかといくらで開くか（改修費・検査費・工期）を価格計算の前に織り込む

旧耐震・築古は、出口の設計次第でリスクにも妙味にもなります。要件・税率・運用は改正されうるため、適用の可否は必ず一次情報と専門家で確認しながら進めてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 旧耐震の物件は、そもそも住宅ローンが組めないのですか？
A. 一律に組めないわけではありません。買主がフラット35を使う場合は原則適合証明書が必要で旧耐震でも耐震評価基準等に適合すれば対象になり得ますし、民間金融機関の可否は各行の内規で異なるため、出口の買主が使う金融機関を含め案件ごとの確認が必要です。

Q. 住宅ローン減税を受けるのに耐震基準適合証明書は必ず必要ですか？
A. 2022年度改正で、登記簿上の建築日が1982年1月1日以後の住宅は新耐震基準適合とみなされ原則として証明書は不要ですが、1981年12月31日以前建築の住宅では耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書・住宅性能評価書のいずれかで適合を証明する必要があるため、最新要件を国税庁と専門家で確認してください。

Q. 旧耐震か新耐震かは、竣工年で判断してよいですか？
A. いいえ、分かれ目は竣工日（完成日）ではなく「建築確認を受けた日」で、1981年6月1日以降の確認なら新耐震です。竣工が1981年6月以降でも建築確認が5月以前なら旧耐震に区分されるため、確認済証や建築計画概要書で確認日を押さえます。

Q. 出口を開けるための費用は、仕入れ判断にどう反映すべきですか？
A. 耐震改修費・検査費・証明書取得費・延びやすい保有コストを見積もり、出口（再販価格）から逆算して、その分だけ仕入れ値を引けるかで判断します。費用込みで指値が通るなら旧耐震でも成立し、通らないなら見送るのが基本です。

出典・参考

本記事で扱った制度の一次情報です。要件・税率・期限などは改正で変わるため、最新は各サイトおよび専門家でご確認ください。

• 住宅金融支援機構「対象となる住宅・技術基準｜フラット35」
• 住宅金融支援機構「中古住宅の物件検査の概要｜フラット35」
• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 国税庁「マイホームを持ったとき（住宅借入金等特別控除）」