結論を先に： 買取再販の物件は棚卸資産（商品）で、売上の計上は原則として「引渡し」の時点（引渡基準）です。だから決算日をまたいで売れ残った物件は、リフォーム費用も含めて「期末棚卸資産」として資産計上され、売れるまで売上も売上原価（粗利）も立ちません。この結果、仕入れ・リフォームに支出した期と、売れて利益が出る期がズレ、各期の利益率が実態以上に上下して見えることがあります。「仕入れ・リフォームの原価が、支出した期にそのまま費用になる」という思い込みは通用しません（原価は売れるまで費用化されないため。ただし金利・固都税などの保有コストは、当期の費用として別途PLを圧迫します）。
「今期はリフォームにお金を使ったのに、なぜ利益が減っていないのか？」——買取再販の決算では、こうした"直感とのズレ"が起きます。原因は棚卸資産の売上計上タイミングにあります。この記事では、決算をまたぐ物件の扱いと、それが利益率にどう効くかを整理します。棚卸資産の基本は 棚卸資産の会計、リフォーム費用の扱いは 修繕費か資本的支出 もどうぞ。
※本記事は一般的な整理です。収益認識・売上計上基準・税務処理は個別事情や適用基準で異なり、当サイトでは断定しません。数値は架空の記入例です。実際の処理は必ず顧問税理士・一次情報でご確認ください。
売上はいつ立つのか——原則は「引渡し」
買取再販の売上は、物件を買主に引き渡した時点で計上するのが原則です（引渡基準）。契約を結んだだけ・手付を受け取っただけでは、まだ売上にはなりません。つまり、
- 仕入れ・リフォームの支出：その都度、棚卸資産の取得価額に積み上がる（→ 修繕費か資本的支出）
- 売上・売上原価（粗利）：引渡しが完了して初めて、同じ期に計上される
なお「引渡しの日」は、物件の種類や契約内容に応じて、代金決済日・所有権移転登記の申請日・鍵の引渡し日など合理的な基準を継続して用いて判定します（不動産では、代金のおおむね50%以上を収受した日と登記申請日のいずれか早い日を引渡し日とできる取扱いもあります）。具体的な基準は顧問税理士にご確認ください。
この「引渡しで一気に売上と原価が立つ」構造が、決算をまたぐと効いてきます。
決算をまたぐと何が起きるか
期末（決算日）時点で売れ残っている物件は、リフォーム費用も含めて「期末棚卸資産」として資産計上されます。ここがポイント。
| 状態 | その期のPL（損益）への影響 |
|---|---|
| 期末までに引渡し完了 | 売上・売上原価・粗利がその期に計上される |
| 期末時点で売れ残り | 支出は資産（在庫）にとどまり、売上・粗利は立たない（翌期以降に繰り越し） |
だから、リフォームに多額を投じても、その取得原価は売れるまで費用（売上原価）にならず、当期の利益を直接は押し下げません（※金利・固都税などの保有コストは、期間費用として当期のPLに出続けます）。逆に、前期に仕込んだ在庫が今期に売れれば、今期の利益が跳ねる。原価と利益の計上の期がズレるわけです。
期ズレが利益率を歪めて見せる
この構造を知らないと、単月・単期の利益率を誤読します。
- 仕入れ・リフォームが多い期＝在庫が積み上がるが利益は出ていないように見える（実際は将来の粗利の仕込み）
- 在庫が一気にはけた期＝利益率が急に良く見える
正しく実態を掴むには、「在庫（仕掛かり）を含めた回転」で見ること。単期のPLだけでなく、期末棚卸の中身（何がいくらで残っているか）まで押さえると、経営判断がぶれません（→ 粗利の全体像は 利益率）。
実務で押さえること
- 引渡し時期を意識した売却計画：決算直前の引渡しは、その期のPLを大きく動かします。期をまたぐかどうかで、利益・納税の見え方が変わる点を計画に織り込む。
- 期末棚卸の精度：売れ残り物件を、リフォーム費用込みの取得価額で正しく評価する。
- 資金繰りとセットで管理：売れるまで売上は立たないが、金利・固都税などの保有コストは出続けます。在庫と資金繰りを並べて見るのが実務の肝です。
税務・会計の具体的な処理・基準は、必ず顧問税理士にご確認ください。
まとめ
- 買取再販の売上は原則引渡し基準——引渡しで売上・原価が同時に立つ
- 決算をまたいで売れ残ると、リフォーム費込みで期末棚卸資産に資産計上、売上・粗利は立たない
- だから支出の期と利益の期がズレ、単期の利益率は実態とズレて見える
- 期末棚卸の中身と資金繰りまで見て、実態を掴む
決算またぎは、買取再販の会計でつまずきやすいポイントです。「支出＝即・費用」ではなく「売れて初めて原価になる」——この原則を押さえておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 買取再販の売上はいつ計上しますか？
A. 原則として物件を買主に引き渡した時点（引渡基準）で計上します。契約や手付の受領だけでは売上にはなりません。売上と売上原価（粗利）は引渡しが完了した期に同時に計上されるのが基本です。具体的な計上基準は顧問税理士にご確認ください。
Q. リフォームに多額を使った期なのに、利益が減らないのはなぜですか？
A. 買取再販の物件は棚卸資産で、リフォーム費用は取得価額に算入され、売れるまでは費用（売上原価）になりません。期末に売れ残っていれば在庫として資産計上されるため、支出した期のPLには費用として出てこず、利益が減らないように見えます。売れた期に売上原価として計上されます。
Q. 決算をまたぐと利益率はどう見えますか？
A. 仕入れ・リフォームが多い期は在庫が積み上がる一方で利益は出ていないように見え、逆に在庫が売れた期は利益率が良く見えます。支出の期と利益の期がズレるためです。単期のPLだけでなく、期末棚卸の中身と在庫回転をあわせて見ると実態を掴めます。
出典・参考
- 棚卸資産の販売収益の計上時期（引渡しの日の判定）：国税庁 法人税基本通達2-1-2 棚卸資産の引渡しの日の判定
- 買取再販の物件は棚卸資産にあたり、売上計上・取得価額・期末評価は法人税法・収益認識の基準に沿って処理します。売上計上基準・収益認識・期末棚卸の評価は個別事情で異なるため、必ず顧問税理士および国税庁等の一次情報でご確認ください。棚卸資産の会計は 棚卸資産の会計、リフォーム費用の扱いは 修繕費か資本的支出 を参照。