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先に結論： 首都圏の中古マンション成約㎡単価は、築0〜5年で約126万円/㎡、築26〜30年で約58万円/㎡、築31年〜で約42万円/㎡（東日本レインズ）。築古（築31年〜）は築浅比で約▲66%まで下がります。この大きな「築年ディスカウント」が、買取再販が仕入れる余地そのもの。ただしこの価格差の"全部"が取れるわけではありません——立地・構造・管理など築古に固有の減価は戻らないためです。買取再販が取りに行けるのは、リノベで回復できる"内装・設備の陳腐化ぶん"。この記事では、その値幅を実データで可視化します。
「築古は安い」——感覚では分かっていても、築年数で㎡単価がどれだけ落ちるかを数字で押さえている人は多くありません。ここでは公開データから築年ディスカウントを可視化し、買取再販がどの築年帯を、どう狙うかを考えます。※本記事のディスカウント率は当サイトによる算出で、ベースは東日本レインズの公表値です。
使ったデータ（公開一次データ）
- 中古マンションの築年帯別 成約㎡単価（首都圏）：東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表値。当サイトのデータページ 中古マンション相場データ に数値と出典を掲載。
- ディスカウント率：上記の㎡単価から、当サイトが算出（築0〜5年を基準にした下落率）。
① 築年数で㎡単価はどれだけ下がるか
| 築年帯 | 成約㎡単価（首都圏） | 築0〜5年比 |
|---|---|---|
| 築0〜5年 | 約126.02万円/㎡ | 基準（0%） |
| 築26〜30年 | 約57.71万円/㎡ | 約▲54% |
| 築31年〜 | 約42.46万円/㎡ | 約▲66% |
築浅と築古で、㎡単価は3倍近い差。60㎡の住戸なら、築0〜5年で約7,560万円ぶんの単価水準が、築31年〜では約2,550万円ぶんの水準まで下がる計算です（単価×面積の単純換算）。この落差の大きさこそ、買取再販が"安く仕入れて価値を戻す"事業として成り立つ土台です。
② 「リノベ妙味」はディスカウントの"どこ"にあるか（当サイトの見解）
ここからは当サイトの考察です。築年ディスカウント▲66%の全部が、リノベで取り戻せるわけではありません。 築古の安さには、大きく2種類が混ざっています。
- 戻せる減価（＝妙味）：内装・水回り・設備の古さ、見た目の陳腐化。ここはリノベで築浅寄りに近づけられる。
- 戻せない減価：立地の優劣、建物の構造・耐震、管理状態、法的な制約（再建築・接道など）。ここはリノベしても戻らない。
つまり買取再販が狙う「妙味ゾーン」は、ディスカウントが大きく、かつその中身が"戻せる減価"に寄っている物件。逆に、安さの理由が"戻せない減価"（旧耐震で融資が付かない・再建築不可・管理崩壊など）に寄っていると、いくらリノベしても出口が伸びません（→ 出口が狭い物件の見極め）。
実務の型：①築年ディスカウントで安く仕入れる → ②リノベで"戻せる減価"を回復 → ③出口は築年なりの相場に、リノベ価値を上乗せして置く。「築浅の値段では売れない」前提で、築古相場＋リノベ上乗せの現実的な出口を置くのが安全です（→ 再販価格の決め方／原価は リフォーム原価の積み方）。
③ どの築年帯を狙うか
- 築26〜30年帯：築浅比▲54%。旧耐震（1981年6月より前）を避けやすい年代（新耐震が多い）で、融資も付きやすく、実需の出口が読みやすい。リノベ妙味と出口のバランスが良い王道ゾーン。
- 築31年〜帯：築浅比▲66%と最も安いが、旧耐震・管理・再建築などの"戻せない減価"が混ざりやすい。安さに飛びつかず、耐震・接道・管理を価格の前に精査（→ 区分マンションの査定方法）。
- 出口の買い手の資金力は金利にも左右されるため、あわせて出口の購買力も見ておくと精度が上がります（→ 出口購買力）。
まとめ
- 首都圏の中古マンション㎡単価は、築0〜5年126万→築31年〜42万円/㎡（築浅比▲66%）。
- この築年ディスカウントが買取再販の仕入れ余地。ただし価格差の全部は取れない——"戻せる減価（内装・設備）"だけがリノベ妙味。
- 安さの中身を見分けるのが肝。"戻せない減価（旧耐震・再建築・管理）"に寄る安値は出口が伸びない。
- 王道は築26〜30年帯（新耐震・融資・出口のバランス）。築31年〜は精査必須。
「築古は安い」を、"どの安さなら取りに行けるか"まで分解できると、仕入れの精度が上がります。相場の全体像は 中古マンション相場データ もどうぞ。
よくある質問（FAQ）
Q. 築年数で中古マンションの価格はどれくらい下がりますか？
A. 東日本レインズの首都圏データでは、成約㎡単価が築0〜5年で約126万円/㎡、築26〜30年で約58万円/㎡（築浅比約▲54%）、築31年〜で約42万円/㎡（同約▲66%）です。築古ほど安くなりますが、下落の理由には「リノベで戻せる古さ」と「戻せない減価（立地・構造・管理・法的制約）」が混在します。
Q. 築年ディスカウントの分だけリノベで儲かりますか？
A. いいえ。ディスカウントの全部が利益になるわけではありません。買取再販が取り戻せるのは主に内装・設備の陳腐化ぶんで、立地・構造・管理・再建築可否などの減価はリノベしても戻りません。出口は「築年なりの相場＋リノベ価値の上乗せ」で現実的に置くのが安全です。
Q. 買取再販はどの築年帯を狙うのが良いですか？
A. バランスが良いのは築26〜30年帯です。旧耐震（1981年6月より前）を避けやすく、融資が付きやすいため実需の出口が読みやすいためです。築31年〜はさらに安い一方、旧耐震・管理・再建築などのリスクが混ざりやすいので、耐震・接道・管理状態を価格の前に精査する必要があります。
出典・参考
- 中古マンションの築年帯別 成約㎡単価（首都圏）：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表資料。数値と出典は当サイト 中古マンション相場データ に掲載。
- ディスカウント率（築0〜5年比▲54%／▲66%）：上記㎡単価をもとに当サイトが算出。
㎡単価は公表された成約データの代表値で、時点・エリア・物件で変動します。ディスカウント率は当サイトの算出です。旧耐震・再建築可否・管理状態などの個別判断は、建築士・宅地建物取引士等の専門家にご確認ください。