買取再販の仕入れ判断 用語・指標まとめ——粗利率・回転率・取得適格をやさしく解説
買取再販の仕入れ判断では、利益・コスト・データ・物件・組織・資金にまたがって、さまざまな用語と指標が登場します。このページは、それらを1か所で確認できる用語集です。各用語の意味を短くまとめ、詳しく学べる記事へのリンクを添えています。
「この指標、どう計算するんだっけ？」というときの索引としてお使いください。各数値の目安は記事内で解説しています（税率などは制度・自治体で変わるため、正確な額は要確認です）。
利益の指標
粗利（売上総利益）
再販価格から、仕入れ価格・リフォーム費用・保有コスト・諸経費を差し引いた利益。買取再販の収益の中心。
粗利率
粗利を割合で見た指標。「粗利 ÷ 再販価格（対再販）」または「粗利 ÷ 仕入れ価格（対仕入れ）」など、分母の取り方で数字が変わるため、社内で定義の統一が必要。業界共通の正解値はない。
→ 詳細：買取再販の利益率・粗利の出し方
目標粗利（最低粗利ライン）
「これを下回ったら見送る」という自社の基準。資金コスト・物件種別・販売期間リスクから逆算して決める。
コストの用語
仕入れ価格
物件の取得価格。後から下げられないため、仕入れ判断が利益を左右する最重要項目。
リフォーム費用
価値を高める工事費。解体後の追加が出やすく、予備費を見込むのが前提。工期が延びれば保有コストも増える。
→ 詳細：買取再販のリフォーム費用の見積もり方
保有コスト
物件を保有している間ずっと出ていく費用。固都税・借入金利・管理費・修繕積立金・火災保険・維持費など。「月額×保有月数＋金利＋固都税按分」で概算。
→ 詳細：買取再販の保有コストの計算
諸経費
取得・売却にかかる費用。仲介手数料、不動産取得税・登録免許税・印紙税、登記費用など。物件価格の数%規模になることが多い。
→ 詳細：買取再販の諸経費の計算
データの用語
成約価格／成約データ
実際に売買が成立した価格。相場の土台として信頼性が高いが、件数・鮮度に限界がある。レインズ等で会員業者が検索できる。
売出し価格／売出しデータ
今、市場に出ている募集価格（売主の希望）。量とリアルタイム性が強みだが、そのままでは相場として使えない。販売期間・値下げとセットで読む。
→ 詳細：成約データと売出しデータの違いと使い分け
㎡単価（平米単価）
1㎡あたりの価格。築年・面積・駅距離などの条件を揃えて比較する。
販売期間
売れるまでにかかる日数。長いほど保有コストが膨らむ。仕入れ判断で見落とされやすい「時間」の指標。
物件・取得適格の用語
取得適格チェック
価格を計算する前に、「そもそも出口（買い手）が成立する物件か」を確認する工程。
→ 詳細：再建築不可・旧耐震など出口が狭い物件の見極め
再建築不可
建築基準法上の道路に2m以上接していない等で、原則として建て替えできない物件。住宅ローンが付きにくく出口が狭まる。43条2項の認定・許可等で再建築可になる余地がある場合も。
旧耐震／新耐震
1981年6月1日施行の新耐震基準より前か後か。判定は竣工日でなく「建築確認を受けた日」が基準。旧耐震は融資・買い手心理に影響することがある。
既存不適格／違法建築
建築当時は適法だが現行基準に合わない「既存不適格（適法）」と、増築未登記・容積建ぺいオーバー等の「違法建築（違法）」。リスクの重さが異なる。
心理的瑕疵
事故等、買い手の心理に影響し告知義務が生じうる事案。告知の運用には国の目安（ガイドライン）がある。
組織・資金の用語
属人化／標準化
判断が特定の人に依存している状態（属人化）と、誰でも同じ基準で判断できる状態（標準化）。規模拡大で属人化はリスクになる。
→ 詳細：仕入れ判断が「属人化」すると何が起きるか／仕入れ判断の標準化と新人育成
与信枠
金融機関から借りられる総額。同時に持てる在庫数＝回転を左右する。
→ 詳細：買取再販の資金調達と融資
在庫回転率／平均保有日数
会計上の在庫回転率は「売上原価 ÷ 平均在庫」で計算する。買取再販の現場では「資金・枠を年に何回まわせるか」というイメージで捉えると分かりやすい。回転は「保有日数の短さ × 同時保有数」で決まる。1件あたり仕入れ〜引渡の平均日数が平均保有日数。
→ 詳細：買取再販の在庫回転率とKPI管理
指値
売主・仲介の希望価格に対して引いて買うこと。データで上限を握り、売主事情に合わせて出す。
→ 詳細：不動産買取の指値交渉の進め方
まとめ
買取再販の仕入れ判断は、これらの用語・指標が「出口から逆算する」という1本の軸でつながっています。個々の意味が曖昧なまま判断すると、どこかでズレます。気になる指標があれば、リンク先の記事で深掘りしてみてください。
実際にこれらを通して使う流れは、モデルケースで学ぶ仕入れ〜再販で具体的に追えます。