結論を先に： 築古の区分マンションを買取再販するとき、見落とすと痛いのが給排水管（給水管・排水管）の劣化と更新費用です。ポイントは3つ——①負担区分（一般に専有部分は区分所有者、共用部分は管理組合＝長期修繕計画の範囲。ただし専有部を通る配管でも共用部分に当たる部分があるなど、規約・構造で複雑）②仕入れ前の確認（長期修繕計画・修繕履歴・更新予定の有無）③出口への影響（更新が必要なら、その費用を仕入れ価格に織り込む）。「配管は見えないから後回し」にすると、リフォーム原価と再販価格の想定が崩れます。
内装はきれいでも、壁や床の中の給排水管が寿命——築古マンションではよくある話です。ここを仕入れ前に読めるかどうかで、粗利が変わります。この記事では、給排水管を仕入れ判断にどう織り込むかを整理します。管理状況の見方は 管理状況の調査、原価の積み方は リフォーム原価の積み方 もどうぞ。
※本記事は一般的な整理です。専有部分・共用部分の区分や負担、更新の要否・費用は、管理規約・物件の構造・状態で異なり、当サイトでは断定しません。数値は架空の記入例です。実際の判断は管理規約・管理組合の資料・専門業者にご確認ください。
なぜ給排水管が「出口」を左右するのか
給排水管は、経年で腐食・詰まり・漏水のリスクが高まります。更新（交換）には相応の費用がかかり、しかも内装リフォームと違って「見えにくい」ため、仕入れ時に見落とされがち。だからこそ、
- 更新が必要なのに見落とす → リフォーム原価が想定超過（→ リフォーム原価の積み方）
- 漏水履歴・階下への影響 → 再販時の重要事項・信頼に関わる
「見えない部分」こそ、仕入れ査定で先に読むべき論点です。
専有部分と共用部分の負担区分（一般論）
給排水管の費用を「誰が負担するか」は、専有部分か共用部分かで大きく変わります。
| 区分 | 一般的な負担 |
|---|---|
| 共用部分（例：縦管などの本管） | 管理組合（長期修繕計画・修繕積立金の範囲） |
| 専有部分（例：住戸内・床スラブ上の枝管） | 区分所有者（※設置場所・規約により共用部分となる場合あり） |
ただし実務は単純ではありません。専有部分の中を通っていても共用部分に該当する配管があるなど、負担区分は管理規約と構造によって異なり複雑です。たとえば床スラブ下を通る枝管が共用部分と判断された例もあり、「枝管だから専有」と一律には言えません。「どこまでが管理組合の負担か」は、管理規約と管理組合の資料で必ず確認してください（一般論として断定はできません）。
仕入れ前に確認すること
築古区分を仕入れるときは、給排水管まわりで次を確認します。
- 長期修繕計画：給排水管の更新が計画に入っているか、時期・費用の想定は？
- 修繕履歴：過去に更新・補修されているか（されていれば当面のリスクは下がる）
- 修繕積立金の状況：計画に対して積立が足りているか（不足なら将来の一時金・値上げリスク）
- 専有部の状態：住戸内の配管の年数・素材（更新の要否）
これらは区分マンションの管理状況デューデリジェンス（DD）の一部です（→ 管理状況の調査）。
更新費用を仕入れ価格に織り込む
給排水管の更新が必要（または近い）と判断したら、その費用をリフォーム原価に加えて、出口から逆算します。
再販価格 −（内装リフォーム ＋ 給排水管更新 ＋ 保有コスト ＋ 諸経費 ＋ 目標利益）＝ 仕入れ上限
「配管は大丈夫だろう」と楽観して原価に入れないと、あとから更新費用が出て粗利が消える——これが築古区分でよくある失敗です。不確実なら保守的に見込むのが原則です。
まとめ
- 築古区分は給排水管の劣化・更新費用が出口を左右する
- 負担区分（専有／共用）は規約・構造で複雑——管理規約と組合資料で確認
- 仕入れ前に長期修繕計画・修繕履歴・積立金・専有部の状態をチェック
- 更新が必要なら費用をリフォーム原価に織り込み、出口から逆算
給排水管は「見えないから後回し」にされがちですが、そこにこそ粗利のリスクが潜みます。仕入れ査定の段階で読み込んでおきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. マンションの給排水管の更新費用は誰が負担しますか？
A. 一般には、共用部分（本管など）は管理組合が長期修繕計画・修繕積立金の範囲で、専有部分（住戸内の枝管など）は区分所有者が負担します。ただし専有部分を通る配管でも共用部分に該当する部分があるなど、負担区分は管理規約と構造で異なり複雑です。必ず管理規約と管理組合の資料で確認してください。
Q. 買取再販で給排水管をどう仕入れ判断に織り込みますか？
A. まず長期修繕計画・修繕履歴・修繕積立金の状況・専有部の配管の状態を確認します。更新が必要または近いと判断したら、その費用をリフォーム原価に加え、再販価格（出口）から逆算して仕入れ上限を決めます。不確実な場合は保守的に見込むのが安全です。
Q. 内装がきれいなら配管は気にしなくてよいですか？
A. いいえ。内装がきれいでも、壁や床の内部の給排水管が寿命を迎えていることは築古物件でよくあります。見えにくい部分ほど仕入れ前に確認し、必要なら更新費用を原価に織り込むことが、粗利のブレを防ぎます。
出典・参考
- 本記事は区分所有・マンション管理の一般的な考え方の整理です。専有部分・共用部分の区分や費用負担、更新の要否・費用は、管理規約・物件の構造・状態により異なります。負担区分は管理規約と管理組合の資料、更新の要否・費用は専門業者にご確認ください。管理状況の見方は 管理状況の調査、原価の積み方は リフォーム原価の積み方 を参照。